这段20分钟的演讲，提到的每一点都和嵌入式机构设计有关

阿沐：

以下根据沐恒技术发展部总监黄鲲在“2017中国养老机构发展高峰论坛”上的演讲《从建筑设计角度看连锁社区机构的标准化和快速复制》整理，附全部20页PPT。

大家下午好，很高兴有机会跟大家一起分享。我是上海沐恒实业有限公司的黄鲲。沐恒是一家养老机构硬件设施综合服务商，拥有建筑物评估，建筑改造设计，室内设计，工程顾问，软装工程，适老家具，设施集成七个服务环节。

我本人是建筑设计领域的后学末进，但沐恒的设计团队在工程实践过程中有了一些集体性的心得，借这个机会跟大家分享一下，题目就是《从建筑设计角度看社区连锁机构的标准化和快速复制》，针对的是社区嵌入式机构，核心词是标准化和快速。

接下来我的分享比较偏技术，听起来可能有些枯燥，但所有涉及的点都是我们在工作中遇到的跟机构改造息息相关的问题。

首先澄清一件事儿，我们讲标准化并不想把大家都整成千篇一律的网红脸，更不想在养老产业发展的道路上重回塑造集体人格的时代，我们同样关注每一个养老机构使用者多样化的需求，也关注项目各参与方的理念和对养老产业情怀。我们是想从设计前期阶段的信息传递、采集和分析的标准化入手来探讨建造流程的标准化，目的只有一个，就是提高效率，节省成本。

本次分享分为三个部分：

社区连锁机构的标准化和快速复制的必要性

社区连锁机构标准化所面临的问题

我们的应对

一．社区型连锁机构的标准化和快速复制的必要性：

行业的兴废要看庙堂之上的态度，国家和地方的十三五规划对行业的发展提出了纲领性的指导意见，国家规划的这句话被引用很多次了，地方配套政策举三个例子，帝都、魔都和成都，到十三五末，北京2000家，上海新增500家（总数超过1000家），成都城乡覆盖率分别达到100%和80%。

政策挥手大家前进，资本往年并购案例有北控医疗健康对福龄金太阳的收购，光大控股对汇晨养老的收购，中金瑞华对上海夕悦的收购以及宜华健康对亲和源的收购。虽然近期的案例不多，但我们相信，伺机而动者众。

目前就我们所知，试水社区连锁型养老机构的企业有：北京诚和敬、上海申养、中信国安、北控、万科、中民投等等，每家都实力雄厚。另一方面，京沪两地由政府提供的社区物业竞争也在进入白热化，几家大公司争夺一个点运营权的情况也是司空见惯。

上面这些是现实，我想主要的原因是社区连锁机构及其衍生品这种业态符合中国国情和中国养老产业发展的现状，想要在攻城略地，跑马圈山的竞争中占先，速度很重要，而标准化就是提速的有效方法之一。

二．社区连锁机构标准化所面临的问题：

社区连锁机构基本上面对的是存量市场，具体而微的项目实践中所遇到的问题和窘境还是不少。首先是运营理念的构建和传递，这件事跟产业链的上游有关，我们认为，机构标准化的基础是企业运营理念的“标准化”，目前并不是所有的企业都有清晰的并经过市场检验的运营理念。

其次是区域的差距，当然没有橘生南北的差距那么大，但在东北和在南方做项目时的关注点肯定不一样，在穆斯林聚集区和在普通社区做项目的关注点也不一样。

第三是建筑基础条件多样化。包括建筑在城市中所处的区位，周围交通医疗配套设施的完善程度，区域化的政策，周边居民支持程度，我们碰到过啊，就是不让落地。

网络上的照片“XX院滚出社区”，都是很残酷的现实。还有建筑物建成年代，结构形式，机电设备现状，尤其需要提醒的是现状消防设施能不能改，好不好改，消防不通过，其它都谈不上。个性化的问题越多，标准化和可复制的实现程度就会受到越多的影响和掣肘。但是在目前大背景之下，对于养老服务供给的现实社会需求，资本的压力，运营品牌的雄心，标准化和可复制又是必须面对的课题。

三．我们的应对

做什么

有困难就要想办法解决困难。刚才提到过，机构标准化的基础是企业运营理念的标准化，理念标准化的构建是一个长期的过程，需要经过不断的研究和探索才能升华。

但无论是当下和未来，设计方都是运营方的翻译者，设计工作是把运营理念结合不同建筑的现状翻译转换成安全适用美观的建筑空间的一项工作。在这个过程中，为了保证高效的传递信息，节省沟通的时间成本，我们拟定了标准化的的设计任务书，可以让业主勾选的表格，当然，有词不达意言不能及的地方也可以修改和增补。

这套表格的目的是解决在机构中设置什么空间和功能的问题。

任务书包括建筑结构水暖电五个专业，我们用三套形式去匹配居家服务驿站，嵌入式小微机构和中型机构三种不同的业态。

以小微机构的表格为例：

在机构中我们要照护什么样的老人，失能半失能，失智还是其它，可以勾选；

需要多少房间，这个需要填写一下。

需要单人间还是双人间还是其他；

房间里带不带厕所，厕所是两件套还是三件套；

厨房是家厨还是大厨房，用电还是燃气，如果用燃气是用市政燃气还是气瓶，如果用气瓶，跟建筑有关的，要设一个单独的气瓶间；

琴棋、书画、瑜伽、跳操、观影、棋牌、小课堂，我们需要哪些空间，哪些空间可以套用；

康复理疗心理咨询纠纷调解我们如何取舍

设备表格主要跟施工图有关，我们希望一次提全。

暖气用散热器系统还是地暖系统，如果用地暖，每间房里要多一个分集水器；

新风是用全热换热器还是新风处理机，除了初效和中效过滤之外还需不需要增加H12级以上的过滤网以过滤PM2.5；

空调是用分体，多联机还是接入原有中央空调系统；

热水使用集中循环的系统还是用热水器加暖宝；

等等问题在表格中都有体现。

任务书的初衷是为了提高传递效率，节省时间。那么它的最终目的是什么呢？我认为是去任务书化，设计方和运营方互相充分了解对方的能力和需求以后，就不用每个项目都填表了，可能就是相视一笑的事情，可以进一步节省时间。

多说一点，有关开口和增容的问题。如果我们确定要在某市政管线上新增开口，那么有可能需要缴纳开口费。如果由于新增空调新风设备，厨房设备，电梯等而引起的电量增容，有可能需要缴纳增容费，都是成本，大家要有这个意识。

表格里有很多项，时间关系不可能跟大家一一列举，我仅挑选了几项相对重要和常见的条目做个解释，下面也是如此。

怎么做

任务书解决的是设置哪些空间和功能的问题，这套表格是解决确定下来的空间包含什么，怎么做的问题。表格不是按专业划分的，而是以每种房间为单元来描述的。同样也可以勾选。

小微机构的空间笼统的可以分为两种，一种是刚性的，例如老人房间，助浴等，另一种是柔性的，例如老人公共活动空间等。柔性空间由于可以取舍并且它的物理边界不是非常清晰，而且此类空间通常是展示机构颜值的位置，自由度高一些，相关表格的靶向性没有那么精准。

拿老人房间为例，里面有建筑和室内，设施设备，软装和家具的标准化等。

隔墙是砌体，板材还是轻钢龙骨。要注意隔声，如果用轻钢龙骨，缝隙里要塞吸音材料。

需不需要换外门窗是一个比较容易忽略的问题。如果需要换，最好是根据当地的居住建筑节能规范选择适合的窗户的传热系数，同时综合考虑窗框的型材，开启方式和玻璃的类型，以期达到更好的保温隔热的效果。

墙顶地：六面体的材质和做法。

土建的设施设备：比如送风方式是侧送还是下送，冷风不要直接吹向老人。

软装家具的标准化：比如床头柜用高柜还是低柜

当然还有生活用设施设备，这里就没有展示。

特殊地方的特殊用材，举个例子，比如封闭楼梯间的隔墙，需要2个小时的耐火极限，建议还是用砌筑墙体，不要觉得轻钢龙骨干作业快就大面积的满铺了。

再比如助浴间，隔墙需要防水，以后需要贴砖，还可能要挂比较重的热水器，所以最好也用砌筑墙体，类似的情况还有电梯井的隔墙，厨房卫生间的隔墙等。

卫生间，沐恒就卫生间，收纳空间和扶手等部位的精细化设计做过研究，阿沐养老做过专门的推送，大家有兴趣的可以找来看看，这里不再赘述。

能不能做

现场调研，建筑本身的信息收集和分析的过程，需要设计方和业主一起完成，解决的是能不能做的问题。当然最好有各专业齐备的原始图纸，通常可以从业主，物业，建设方，设计院，档案馆等渠道获得。事实上很难齐备，而且建筑物使用的现状和原始图纸也不一定对的上。

现场调研很重要，除了收集完整的项目信息之外，需要在这个阶段预设一定的解决方案，比如新增的电梯和楼梯放在哪个地方或那几个地方比较合适。还要屏蔽掉一些落地性很差和性价比很低的想法，减少以后的无效性工作。甚至需要从建筑改造的角度对项目的取舍给业主提出建议。

这个阶段的标准化包括需要填写的现场调研表格，现场照片和录像以及需要标注设施设备位置的现场测绘图纸。

表格也是按专业分：

面积，请大家记住两个数，一个是300，一个是500。300平米以下是不需要消防报批的，大家碰到这样的项目不用过度医疗。另一个方面，不报消防不等于不按消防的要求做，比如老年人建筑里的报警系统是一定要设置的，跟面积无关。500平米以上的老年人建筑是需要做喷淋系统的，这两个数很关键。

新增楼电梯装在室内还是室外，室内涉及结构，室外要受监管，比较复杂的一套报批手续，有些时候只能两害相权取其轻。

外立面开洞要注意对周边的影响。我们遇到过，朝向小区的外立面不让开洞。

结构只说一件事，对于建成年代较久或者是在不同的历史阶段经过多次加建改建的建筑，我们建议由业主委托具有资质的第三方进行结构安全性检测，形成报告，有时有一票否决权。我们也遇到过，某个年代久远的别墅，位置很好，但做过检测后倾斜超限，还有裂缝等其他问题，设计中还需要增加楼梯和电梯。最后评级是B，如果是D就没戏了。即便是B，纠偏和加固等措施也是额外的花费。

设备专业

建筑分两种情况，一种是独立，一种是大建筑的一部分。独立建筑就去室外找各种阀门井。

这一部分强调两个字，源头，去找可接入拟改造区域的干管的位置，管径和压力等。

排水系统：设计中增加很多用水点是大概率事件，需要注意下层是否具备施工条件，同层能不能垫，如果都不行，就要考虑减少用水点。

注意500平米以上要设喷淋系统，如果现状没有，则要新增。新增的系统可以采用局部应用系统。我们在以往的工程实践中遇到过多次这样的情况，依据不同的建筑做了不同的处理，都得到了消防部门的认可。

造价和施工标准化是另外一篇文章，这里就一句话，就像运营理念的标准化可以导引设计一样，设计的标准化也是可以导引造价及施工标准化的。

接下来就是建筑师画图的几个步骤。

这些都是设计的标准动作，这个过程沿袭了前期阶段信息传递、收集和分析的成果，理论上是可以尽量避免无效性的工作所带来的时间浪费。

上面说的这件事挺复杂，机构改造设计麻雀虽小五脏俱全，如果没有相关的从业经验而想要考虑周全确实比较难，沐恒在这方面集中了较为完整的专业对接，可以减少项目筹建中机构对接的口子，节省人力资源。专业的事儿还是交给专业的人去办吧。

总结一下：

机构的标准化和快速复制，是一个相对的命题。建设效率是非常重要的，但是品质、个性化需求、项目的因地制宜也是必须要兼顾的。老人们最基本的需求被满足之后，更多的人性的，文化的，品质服务的需求会跟老年群体和整个社会的支付能力互相促进和推动，使这个行业快速地往前发展，产品不断迭代。

所以降低成本，提高效率不是指物理形态一样的产品不停拷贝，工业时代廉价复制的概念必然无法满足未来老年群体对于产品的要求，所以将来我们更应该理性地去讨论这样一个话题：“努力提高系统性效率”。

今天的分享是一家之言，希望大家不吝赐教！非常感谢大家的耐心，希望大家以后也会感谢自己当下对养老产业所持有的耐心，谢谢！

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